《商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃管理》
七天課程介紹


要想脫穎而出、接受強(qiáng)化培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)、在于實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)
技能管理提高、領(lǐng)會(huì)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、回店展開(kāi)工作、得心應(yīng)手熟練
努力在于訓(xùn)練、功勞在于實(shí)現(xiàn)、個(gè)人價(jià)值提高、成長(zhǎng)迅速見(jiàn)效


第一天 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方法
開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與住宅不一樣，不是先規(guī)劃
設(shè)計(jì)好再銷售，而要先確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)
計(jì)，不然以后改建的費(fèi)用會(huì)使成本大大抬升。在建筑設(shè)計(jì)上也要充分注意動(dòng)線（人流移
動(dòng)的路線）設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià) 值的貶損。


一般來(lái)說(shuō)，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門
店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性、環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求，把注
意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素，選址原則
“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

核心內(nèi)容一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與理念
我們很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)完以后，經(jīng)常要改來(lái)改去，就是進(jìn)入施工期，這種現(xiàn)象依
然存在，電梯放在哪里最合適？觀光電梯掛在哪里最顯眼？層高到多高才合適？柱距多
款才合適？層重真的很重要嗎？電影院的標(biāo)準(zhǔn)怎么這樣難？大賣場(chǎng)的收貨區(qū)，為什么設(shè)
計(jì)師總是弄不明白？進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)賣場(chǎng)的超市生鮮到底需用電還是液化氣、石油氣?


對(duì)于這些困擾我們多年的問(wèn)題，解決的辦法和方法是什么？不是我們的設(shè)計(jì)大師不行
，不是我們?cè)O(shè)計(jì)出來(lái)的東西不好嗎？關(guān)鍵是好看，不中用，有什么用!因?yàn)槲覀儾涣私馄?/span>
牌商的需求，我們的設(shè)計(jì)要根據(jù)他們的思路來(lái)，根據(jù)他們的需求走，你設(shè)計(jì)蓋的房子再
好也沒(méi)用，因?yàn)橄M(fèi)者不喜歡，不認(rèn)可，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是一樣的，我們不根據(jù)商家、
商戶的需求來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，他們根本不愿意來(lái)，動(dòng)線，動(dòng)線還是動(dòng)線，規(guī)劃、規(guī)劃還是規(guī)
劃？解開(kāi)難題，讓我們深度走進(jìn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念中來(lái)。


消費(fèi)者都知道中國(guó)在購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上落后于西方國(guó)家。他們通過(guò)讀報(bào)紙，看
電視，看電影來(lái)了解西方人的生活方式。通過(guò)旅游的方式，他們親眼看到了國(guó)內(nèi)與國(guó)外
生活方式的不同。從這一點(diǎn)上來(lái)講，這種缺少的感覺(jué)也許只是一般性的感覺(jué)，但是它很
快使中國(guó)的消費(fèi)者變得越來(lái)越有追求，那些在設(shè)計(jì)上品位不高的購(gòu)物中心會(huì)使他們市場(chǎng)
回應(yīng)方面大打折扣。
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的設(shè)計(jì)和規(guī)劃理念
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析設(shè)計(jì)出適合何種類型的商店？
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能使?jié)撛诘南M(fèi)者加入到項(xiàng)目中來(lái)？需要向消費(fèi)者提供什么？在
今后的日子里應(yīng)該以什么樣的趨勢(shì)來(lái)鎖定消費(fèi)者？
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目特征的初步設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行評(píng)價(jià)和定義。　　
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動(dòng)態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑方案確定和工程制圖。

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目量身打造是未來(lái)方向
但是有一個(gè)現(xiàn)象不得不值得注意，那就是眾多的投資機(jī)構(gòu)涌入這個(gè)行業(yè)，他們之中不少
缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，只想進(jìn)入這行業(yè)套出大量利潤(rùn)，然后全身而退。
常識(shí)告訴我們，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生大量利潤(rùn)的。所以，這樣的現(xiàn)象是否會(huì)
導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的無(wú)序和危險(xiǎn)呢？購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)該如何運(yùn)作才符合未來(lái)需求？

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好的切入時(shí)機(jī)是從拿地的時(shí)候就開(kāi)始
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要量身打造一個(gè)最具魅力的購(gòu)物中心
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要提前進(jìn)行規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)研，包括商圈情況、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、消費(fèi)者品
牌喜好程度、區(qū)消費(fèi)力狀況、經(jīng)營(yíng)方式等多方面調(diào)研
4、為什么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商與項(xiàng)目建設(shè)要同步進(jìn)行

核心內(nèi)容三：如何規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)
商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或營(yíng)業(yè)形態(tài)，商業(yè)地
產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實(shí)現(xiàn)成功招商、銷售和日后
的成功營(yíng)運(yùn)，而對(duì)商業(yè)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層營(yíng)業(yè)項(xiàng)目所進(jìn)行的規(guī)劃。


商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映
了該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體定位和特色。
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素；
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平；
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源；
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素；
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平；
6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求；
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)條件；
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力；　
9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輔助功能區(qū)需求；
10、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人流動(dòng)線；
11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主意要點(diǎn)分析。
第二天 商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)戰(zhàn)兵法
孫子曰：知彼知己者，百戰(zhàn)不殆；不知彼而知己，一勝一負(fù)，不知彼，不知己，每戰(zhàn)必
殆。
孫子曰：將聽(tīng)吾計(jì)，用之必勝，留之；將不聽(tīng)吾計(jì)，用之必?cái)。ブ?/span>
計(jì)利以聽(tīng)，乃為之勢(shì)，以佐其外。勢(shì)者，因利而制權(quán)也。
ν商業(yè)地產(chǎn)看起來(lái)容易做起來(lái)難的專業(yè)！
ν商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位
，還需要專業(yè)的營(yíng)銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。
ν同樣是做平臺(tái)，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺(tái)，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺(tái)，交易的平
臺(tái)。
ν商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，不僅要把握商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，還要對(duì)各種資源進(jìn)行有效整合。
1、實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)招商中的風(fēng)險(xiǎn)
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周圍是否有足夠市場(chǎng)需求支撐；
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無(wú)形的購(gòu)物氛圍、品牌檔次和
層次都是衡量標(biāo)準(zhǔn)。
5、營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。
6、實(shí)戰(zhàn)兵法-主題突出結(jié)構(gòu)合理
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店
、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享
受。
（1）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)
（2）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位
（3）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位
（4）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位
（5）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位
（6）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略定位
（7）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略定位
（8）實(shí)戰(zhàn)兵法-商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)形象定位
(9)實(shí)戰(zhàn)兵法-項(xiàng)目定位、規(guī)劃組合
(10)實(shí)戰(zhàn)兵法-準(zhǔn)確定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的前提和保障
■案例學(xué)習(xí)
實(shí)戰(zhàn)兵法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析學(xué)習(xí)
百貨動(dòng)線規(guī)劃與購(gòu)物中心的區(qū)別
◆某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)整前后對(duì)比

■案例分析
◆市中心及社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃

7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)九項(xiàng)定位
8、、實(shí)戰(zhàn)兵法-從品牌服裝商來(lái)考慮
ν我們要了解品牌的市場(chǎng)
ν我們要了解品牌的底牌
ν我們要了解品牌商心態(tài)
ν我們要了解商戶的營(yíng)銷
ν我們要了解品牌的分析
ν我們要了解商戶的愿望
9、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素
10、項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平
11、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源
12、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素
1)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租金水平
2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積要求
13、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)種的聚客能力招商兵法-主力店
14、對(duì)目前主力店招商的一些看法

■實(shí)戰(zhàn)案例分析
■國(guó)內(nèi)知名主力店選址要求與規(guī)范
◇餐飲業(yè)選址規(guī)范與要求
◇商務(wù)餐飲選址規(guī)范與要求
◇大眾餐飲選址規(guī)范與要求
◇禮品店、珠寶店、收藏品店選址規(guī)范與要求
◇服務(wù)類選址規(guī)范與要求
◇KFC選址規(guī)范與要求
◇吉野家選址規(guī)范與要求
◇百貨選址規(guī)范與要求
◇家樂(lè)福選址規(guī)范與要求
◇中影影院選址規(guī)范與要求
◇元綠回轉(zhuǎn)壽司選址規(guī)范與要求
◇如家酒店選址規(guī)范與要求
◇湯姆熊電玩世界選址規(guī)范與要求
◇金海馬集團(tuán)選址規(guī)范與要求
◇奇樂(lè)兒選址規(guī)范與要求
◇時(shí)代大地影院選址規(guī)范與要求
◇中型中餐廳選址規(guī)范與要求
◇酷圣石冰淇淋選址規(guī)范與要求
◇棒約翰選址規(guī)范與要求
◇萬(wàn)千百貨公司選址規(guī)范與要求
◇大洋百貨選址規(guī)范與要求
◇紅星美凱龍選址規(guī)范與要求
◇汽車保養(yǎng)店選址規(guī)范與要求
◇沃爾瑪選址規(guī)范與要求
◇TESCO樂(lè)購(gòu)選址規(guī)范與要求
◇豪客來(lái)選址規(guī)范與要求
◇干洗店選址規(guī)范與要求
◇莎莎選址規(guī)范與要求
◇比亞國(guó)際會(huì)所選址規(guī)范與要求
◇香港益誠(chéng)（國(guó)際）投資有限公司選址規(guī)范與要求

第三天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商策劃技能規(guī)范
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，大量境外優(yōu)秀連鎖零售商業(yè)的
進(jìn)入及其在國(guó)內(nèi)的快速發(fā)展，推動(dòng)國(guó)內(nèi)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取決于所開(kāi)發(fā)的
項(xiàng)目是否適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，有沒(méi)有拴住主要大主力品牌商家，商業(yè)價(jià)格取決于商業(yè)的價(jià)值
，商業(yè)的價(jià)值取決于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，商業(yè)地產(chǎn)的操作是一個(gè)龐大而有機(jī)的整體。從調(diào)研階
段的可行性分析、規(guī)劃階段的定位設(shè)計(jì)到實(shí)際建設(shè)階段的管理與監(jiān)督，直至招商、推廣
、運(yùn)營(yíng)管理每一個(gè)步驟都必須緊緊相連環(huán)環(huán)相扣，對(duì)相關(guān)行業(yè)資源進(jìn)行整合。


目前國(guó)內(nèi)很多商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期都會(huì)采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的做法，通過(guò)免租期、租金優(yōu)
惠、追加經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用三大法寶來(lái)做旺市場(chǎng)，希望項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，發(fā)展商能坐收高租金。
但事實(shí)情況是：由于前期招商人員不專業(yè)，招商把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致商場(chǎng)生命力有限，經(jīng)營(yíng)
每況愈下，另外由于商業(yè)項(xiàng)目前期定位缺少對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的理解和把握，在定位失誤的情
況下，即使商戶質(zhì)量再高、經(jīng)營(yíng)推廣花再多的功夫，都無(wú)濟(jì)于事。


制定大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商
要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。運(yùn)營(yíng)部門要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干
、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商主要的支持。
核心內(nèi)容一：招商人員準(zhǔn)備回答商戶提出的60個(gè)問(wèn)題
1、關(guān)于地理位置準(zhǔn)備回答的問(wèn)題
2、關(guān)于項(xiàng)目狀況準(zhǔn)備回答的問(wèn)題
3、操作方式情況準(zhǔn)備回答的問(wèn)題
4、政策法規(guī)準(zhǔn)備回答的問(wèn)題
5、建材與設(shè)備準(zhǔn)備回答的問(wèn)題

核心內(nèi)容二：招商策劃步驟與方法
ν商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目首先確定我們的零售商
ν我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)在哪里？
ν我們商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要多少主力店？
ν商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？
ν商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主力店的位置占據(jù)多少面積？
ν商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商不是一個(gè)開(kāi)業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個(gè)無(wú)限循
環(huán)的工作，開(kāi)業(yè)前是大規(guī)模招商，開(kāi)業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系
統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃的含義
1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有準(zhǔn)確的目標(biāo)定位
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢(shì)
4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑
5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃要把握時(shí)機(jī)，適度超前

核心內(nèi)容、招商策劃的核心――招商計(jì)劃
1、制定大型MALL招商計(jì)劃
2、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃
3、發(fā)展商做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作
4、招商宣傳造勢(shì)
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商宣傳的三個(gè)目標(biāo)：
→吸引大商家目光　　→吸引品牌供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)　　
→為開(kāi)業(yè)作好宣傳，引起消費(fèi)者的關(guān)注
5、招商及談判策略
招商要做好三項(xiàng)工作：
→建立大商家專題資料庫(kù) →了解選址條件與偏好 →了解大商家企業(yè)文化特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)特色
6、招商推廣成功的關(guān)鍵
◆案例分析：目前開(kāi)發(fā)商存在的問(wèn)題的分析
→開(kāi)發(fā)商未能較準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)和功能定位
→業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場(chǎng)定位不當(dāng)
→缺乏設(shè)定重點(diǎn)招商目標(biāo)及多次反復(fù)的溝通
→租金及其年遞增率制定不合理。
→形成互補(bǔ)效應(yīng)
→運(yùn)用專業(yè)化
→競(jìng)爭(zhēng)差異化
→強(qiáng)調(diào)品牌店
■案例分析
如何做好招商計(jì)劃案例

核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與開(kāi)業(yè)
1、占絕對(duì)性位置的主力店
→主力店具體的進(jìn)度，他們的進(jìn)度會(huì)影響整個(gè)開(kāi)業(yè)計(jì)劃。
→如果主力店不開(kāi)業(yè)整個(gè)購(gòu)物中心很難成功開(kāi)業(yè)的。
2、籌備階段的主力店
3、商戶篩選


第四天、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理技能
當(dāng)今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟是什么？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目不再僅僅是商
品堆積和買賣場(chǎng)所，已經(jīng)從一個(gè)單純的商業(yè)概念轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)時(shí)尚概念，和一種現(xiàn)代生活
的符號(hào)，商業(yè)項(xiàng)目的天職是向目標(biāo)顧客提供最滿意的商品和服務(wù)。當(dāng)今的消費(fèi)者也在變
化，他們更加注重人與人的交往，更加注重自我的表達(dá)，希望能擁有屬于自己的喜好、
格調(diào)與品位，并且通過(guò)自己的外表、日常用品的選擇等展示給自己和他人欣賞。對(duì)于商
品的選擇實(shí)際上已經(jīng)成為了自我表達(dá)的一種最為直接的方式。


現(xiàn)代意義上的物質(zhì)主義，不再片面的追求奢華與占有，一切以個(gè)性張揚(yáng)為出發(fā)點(diǎn)，講
究的是人性化與舒適程度。此外，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)還變“人找商品”為“商品找人”，進(jìn)行
了一系列創(chuàng)造顧客的競(jìng)爭(zhēng)策略，真正給顧客創(chuàng)造了良好舒服方面。


創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力，也是商業(yè)永遠(yuǎn)的主題。在對(duì)新的投資環(huán)境下成長(zhǎng)并開(kāi)
始并成熟的改造商業(yè)項(xiàng)目，那么我們就要對(duì)市場(chǎng)的敏感度都很強(qiáng)，我們要有著敏銳的市
場(chǎng)目光。商業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營(yíng)
模式，讓投資者感到物有所值，機(jī)不可失，這樣才有重新改造的意義。


商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過(guò)程涵蓋了開(kāi)發(fā)、
定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣多個(gè)階段性工作，乍一看起來(lái)有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工
作并不是無(wú)章可循，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，其可操作性還是很強(qiáng)的。

核心內(nèi)容一：商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)的九項(xiàng)定位
很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素，做商業(yè)地產(chǎn)
時(shí)需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。制定
科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在做好
商業(yè)規(guī)劃上。


那么怎樣制定一個(gè)比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃？做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌規(guī)劃與組合必須要
先考慮商業(yè)項(xiàng)目的定位，這是商業(yè)項(xiàng)目策劃的開(kāi)始，它決定和影響著項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、
物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營(yíng)管理、商品定價(jià)、服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方
面，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的前提和保障。
1、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位？
2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目功能定位？
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品類定位？
4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客群定位、客層定位？
5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商圈定位？
6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目模式定位？
7、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位？
8、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策略定位？
9、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位？
■案例學(xué)習(xí)：
◇商圈市調(diào)分析與方法步驟（表格）

核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)
注重市場(chǎng)培育，實(shí)施專業(yè)管理，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟必定會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)發(fā)展過(guò)程，商業(yè)
推廣是否到位、經(jīng)營(yíng)管理是否將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接決定其市場(chǎng)培育周期，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
僅僅通過(guò)租金優(yōu)惠不是市場(chǎng)培育的根本，根據(jù)市場(chǎng)尋求準(zhǔn)確的定位，通過(guò)專業(yè)商業(yè)管理
實(shí)現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的根本所在。
（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客流規(guī)律
（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交通狀況
（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境
（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地形特點(diǎn)
（5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求
（6）認(rèn)識(shí)專業(yè)特色市場(chǎng)
（7）特色市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)要點(diǎn)
■案例學(xué)習(xí)
◇某商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)（動(dòng)畫）

核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷與創(chuàng)新策劃
1、案例學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃背景；
2、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要整合優(yōu)勢(shì)資源制定主攻策略；
3、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要制定出營(yíng)銷推廣的整體實(shí)施策略；
4、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷及方法；
5、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷及方法；
6、什么是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷及方法；
7、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)營(yíng)銷五大服務(wù)體系是什么；
8、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目文化營(yíng)銷加速項(xiàng)目的成長(zhǎng)。
■案例學(xué)習(xí)
◇某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)案例分析（表格）

核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理要素
現(xiàn)階段無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、策劃代理商、經(jīng)營(yíng)管理商，無(wú)不對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理畏
之如洪水猛獸，均不想介入此項(xiàng)所有商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法回避的工作，個(gè)中原因，倒不是商業(yè)
經(jīng)營(yíng)管理是什么高科技，而是大家都對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理摸不著頭腦，即便開(kāi)發(fā)商有心把商
業(yè)經(jīng)營(yíng)好，卻不知從何下手。


從技術(shù)的角度來(lái)看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理并不是無(wú)章可尋。要搞好經(jīng)營(yíng)管理工作，需要先認(rèn)
清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、啟動(dòng)期、運(yùn)營(yíng)期、穩(wěn)
定期六個(gè)時(shí)期的工作。
問(wèn)題1、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位期為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)？
問(wèn)題2、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目籌備期為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作？
問(wèn)題3、為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)期提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商