8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

本文作者系盤古智庫學術委員會副主任委員，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友，如是金融研究院高級研究員許博男。

為什么要下調存量房貸利率？緩解居民部門負債壓力，避免房貸繼續早償。一是房地產市場“供需關系已經出現變化”，且“房地產開發投資”仍然是GDP增速的重要拖累項，穩地產以對沖經濟下行壓力正當時。二是居民部門的負債壓力已經很重，新貸的房貸利率和存量房貸利率已經出現較為明顯的倒掛，置換存量房貸可以避免早償所引發的金融風險。

下調存量房貸利率后對流動性有何影響？銀行凈息差壓力加大，需要降準對沖。R007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差，也就是說大規模置換調降存量房貸利率，在短期極大規模壓縮了銀行利潤息差。在此之上我們猜測，降準的可能性仍在增加，降準后銀行會有更加富裕的資金空間，銀行間拆借資金的需求也將會降低，進而帶動銀行間實際借貸成本的下行，有助于緩解銀行息差壓力。

除了降低存量房貸利率外，這次出臺的政策中還配合了降首付。即首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%，這一輪的政策力度甚至要大于2015年。但我們認為從刺激房價角度來看，不能太樂觀，當前房價上漲預期已經徹底打碎，且絕大部分城市大量存量房閑置，如果僅僅是釋放“剛需”、“剛改”很難出現房價大幅上漲的情況。

對其他資產將會產生哪些影響？利率中樞有望受益于政策脈沖進一步下探。此前受到政策利率連續下調沖擊，10年期國債收益率一路下行沖進“2.5%”時代。但隨著降息預期逐步落地市場對于無風險利率的樂觀預期出現回調，10債利率出現回溯上行。而此輪降準預期帶來的流動性寬松預期疊加利率中樞下移，短期對股債資產都有利好；而在匯率層面，考慮到今天（9月1日）央行官宣調降外匯存款準備金率2個百分點，我們認為匯率可能仍將在7.2-7.3水平雙向波動。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

為什么要下調存量房貸利率？緩解居民部門負債壓力，避免房貸繼續早償

一是房地產市場“供需關系已經出現變化”，可以開始救地產了。在此前的“724”會議中對于房地產市場的定調正式改為“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。而另一方面，地產業已經不是當前經濟的最主要驅動力，但“房地產開發投資”仍然是GDP增速的重要拖累項：今年1-7月國內房地產開發投資累計同比-8.5%（去年同期已經-6.4%），穩地產以對沖經濟下行壓力正當時。

二是居民部門的負債壓力已經很重，置換存量房貸可以避免早償所引發的金融風險。由于近兩年的房貸利率持續下行，新貸的房貸利率和存量房貸利率已經出現較為明顯的倒掛。新購房利率層面，由于在此前政治局會議對于地產行業的定調正式轉向后，很多中小行已經隨之降低了新發住房貸款利率，當前的全國首套平均房貸利率已經位于5年期LPR報價之下，甚至僅通過降低5年期LPR報價無法將新舊房貸息差調整至合理位置，因此通過一大波置換降低存量房貸利率是合理的，也是應當的，將會有效避免由于居民部門收入下行、早償，進而引發較大規模金融風險。

下調存量房貸利率后對流動性有何影響？銀行凈息差壓力加大，需要降準對沖

DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。在中國的利率調控框架之下，央行可以通過政策利率影響到銀行間市場、信貸市場，也就是通過OMO的每日報價指導銀行間市場利率、通過每月報價MLF影響LPR，二者結合來調控我國的利率曲線。而我們的房貸利率也僅僅是在LPR上加點所形成的一個新的市場利率。因此，DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。

也就是說大規模置換調降存量房貸利率，在短期極大規模壓縮了銀行利潤息差。在此之上我們猜測，降準的可能性仍在增加，降準是對沖銀行壓力的重要方式，降準后銀行會有更加富裕的資金空間，銀行間拆借資金的需求也將會降低，進而帶動銀行間實際借貸成本的下行，有助于緩解銀行息差壓力。

對房市會有哪些影響？會釋放一些換房需求

除了降低存量房貸利率外，這次出臺的政策中還配合了降首付。即首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。如果我們回顧一下2015、2016年的房去庫存牛市，2015年的“330”、“930”新政直接把首套首付比例降到了25%、二套的首付比例調整為不低于40%，這一輪的政策力度甚至要大于2015年。

這輪政策組合拳會在一定程度上釋放“剛需”、“剛改”需求。一是“剛需”，比如真的在城市中有購房需求且首付預算較低的購房者，可以通過僅2成的首付購入房產；二是“剛改”，這次在把首套房的利率負擔降低后，也降低了二套的購買初始成本，會釋放一些購買第二套房產的需求。舉個例子，比如三世同堂之家需要在同一座城市購入第二套房產以滿足三代人、兩個家庭的居住需求，那么降低存量房貸利率加上降低二套首付，則可以激活這一部分的需求。

但是從刺激房價角度來看，不能太樂觀。這一輪放松政策雖然力度很大，但是宏觀背景已經不是當年。2015年之前雖然經歷了短暫的房價增長停滯，但房價的正向預期還在，而且存量房屋供給不如今天這般過剩，刺激之后房價上漲也屬正常。而本輪不同，當前房價上漲預期已經徹底打碎，且絕大部分城市大量存量房閑置，如果僅僅是釋放“剛需”、“剛改”很難出現房價大幅上漲的情況。

對其他資產將會產生哪些影響？利率中樞有望受益于政策脈沖進一步下探

此前受到政策利率連續下調沖擊，10年期國債收益率一路下行沖進“2.5%”時代。但隨著降息預期逐步落地市場對于無風險利率的樂觀預期出現回調，10債利率出現回溯上行。而此輪降準預期帶來的流動性寬松預期疊加利率中樞下移，短期對股債資產都有利好；而在匯率層面，考慮到9月1日央行官宣調降外匯存款準備金率2個百分點，我們認為匯率可能仍將在7.2-7.3水平雙向波動。