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　　歡迎大家出席2023年中國房地產上市公司TOP10研究成果發布會。接下來由我來跟大家分享中國房地產上市公司研究方法體系和中國房地產上市公司發展趨勢分析。

　　一、中國房地產上市公司研究方法體系

　　中國房地產上市公司TOP10研究始于2003年，今年已經是第21次做這個研究。今年的研究背景相對復雜。首先，2022年我國面臨新冠疫情沖擊、國內經濟下行、世界變局加快演變等多重考驗，防風險、保民生、促穩定、謀發展成為行業面臨的主要任務。雖然較好地完成了上述任務，但行業仍未走出困局，仍有許多發展難題待解。其次，2023年以來資本市場改革持續深化，很多政策都在推動行業向新發展模式轉型，在《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》中，也針對專注主業、合規經營、資質良好且經營規模較大、覆蓋區域較廣、具有一定系統重要性的優質房企，從資產激活、負債接續、權益補充、預期提升等四個方面，提出了改善資產負債表的措施，這些無疑都有利于行業和市場企穩復蘇。今年我們研究組在總結歷年研究經驗的基礎上，進一步完善了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，探索不同市場環境下房地產上市公司的發展模式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。

　　研究對象是依法設立且公司的股份是在2023年3月31日前在國內外主要的交易所上市的房地產企業。在評價方法方面，企業綜合實力、經營規模、財富創造能力、投資價值評價的方法和指標體系沒有變化，對投資價值評價指標做了些微調，新增了預收賬款及其增長率指標，相應地替換掉了投入資本回報率指標。

　　二、中國房地產上市公司發展趨勢分析

　　1.上市房企數量趨勢

　　在市場及監管因素作用下，新增上市房企數量在A股與H股呈現交錯發展的特點；從上市公司存量數來看，A股上市房企數量開始出現萎縮、且趨勢越來越明顯，H股上市房企數量也已達峰值。預計未來上市房企“退出”現象將更加明顯，新勢力新模式企業有機會借助政策利好成功上市。

　　2.上市房企經營規模趨勢

　　從上市公司總資產與總營業收入可以看出，上市房企經營規模經歷了“高速增長-中低速增長-負增長”三個階段。2022年起，上市房企總資產與營業收入出現負增長，規模出現萎縮。隨著市場緩慢復蘇，未來上市房企經營規模降幅有望縮減。

　　3.上市房企盈利能力趨勢

　　與經營規模趨勢類似，上市房企凈利潤總值經歷了高速增長與中低速波動增長后，近兩年連續下降。從未來發展看，上市房企盈利能力整體上有望改善，但是個體會持續分化。

　　4.上市房企市值表現趨勢

　　上市房企總市值在波動中增長，2007年達到萬億元，2015年接近四萬億元，而在近三年則連續下降，市盈率也持續下降。從未來趨勢看，整體或將小幅回暖，市值會趨于穩定，少數企業有望持續增長。同時市值增長的動力可能會發生變化，由過去主要與土地購置和開發銷售規模相關轉向與租賃業務、運營管理業務收入相關，這也是上市房企發展模式轉變的方向之一。

　　5.上市房企競爭格局趨勢

　　從2023年一季度上市房企銷售與拿地情況看，大型央國企和部分優質民企及混合所有制房企比較活躍，有機會在未來的競爭中占據優勢。