課程說(shuō)明 

動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，動(dòng)線(xiàn)決定項(xiàng)目的生死。因動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致開(kāi)業(yè)即死的項(xiàng)目比比皆是，其重要性不言而喻，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈。

動(dòng)線(xiàn)原是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一。是指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連結(jié)起來(lái)就成為動(dòng)線(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)中，動(dòng)線(xiàn)是指商場(chǎng)通過(guò)布局使顧客自然行走、購(gòu)物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線(xiàn)路。良好的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購(gòu)商品，避免賣(mài)場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣(mài)場(chǎng)坪效；合理的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)也是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、提高租金價(jià)格的前提。可見(jiàn)動(dòng)線(xiàn)的特殊性和重要性。

業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌落位,無(wú)不是動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃的歸宿，無(wú)不是為了落實(shí)前期定位的合理性。定位塑其性質(zhì)，業(yè)態(tài)成其結(jié)果，品牌則將其完全體現(xiàn)。我們通過(guò)物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及商戶(hù)入駐需求四個(gè)維度的分析，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的流線(xiàn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位等尋求最優(yōu)化的均好的方案。

培訓(xùn)對(duì)象 

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢(xún)公司、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長(zhǎng)、商業(yè)項(xiàng)目高級(jí)決策人、高管、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤(pán)人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理高管等等。

基本課時(shí)計(jì)劃 

二天共十五小時(shí)。上午9：30-12：30，下午13:30-18:00. 上下午課間休息一次10分鐘。

課程內(nèi)容設(shè)置的要點(diǎn) 

1. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和基本規(guī)律

2. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃操作的實(shí)操具體要求

3. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的案例處理

課件綱要 

一、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)的基本認(rèn)識(shí)

1、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)的基本概念

2、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)的基本體系

2.1外部動(dòng)線(xiàn): 外聯(lián)開(kāi)口/通道；客車(chē)動(dòng)線(xiàn)/停車(chē)場(chǎng)；行人動(dòng)線(xiàn)；貨車(chē)動(dòng)線(xiàn)/卸貨場(chǎng)；

2.2內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)：平面動(dòng)線(xiàn)；所有營(yíng)業(yè)區(qū)域含室內(nèi)外的平面動(dòng)線(xiàn)；建筑體內(nèi)垂直動(dòng)線(xiàn)；

垂直動(dòng)線(xiàn)

3、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)的基本特征

可見(jiàn)性—— 容易看見(jiàn)各個(gè)商店

可達(dá)性——容易到達(dá)  很便捷

可識(shí)性----容易辨識(shí)  不迷方向

二、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的基本原則

（一） 交通優(yōu)先

1根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃動(dòng)線(xiàn)與建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；

2人車(chē)分流，車(chē)流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入地塊和建筑點(diǎn)和線(xiàn)。

（二） 內(nèi)外結(jié)合

1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；

2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系；

3、避免盲區(qū)和死角；

4、合理設(shè)置寬度。

（三） 主次分明

1、主動(dòng)線(xiàn)與各功能分區(qū)順暢連接

2、主動(dòng)線(xiàn)與各主出入口、外圍主干道順暢連接

3、主力店、次主力店及獨(dú)立商鋪的順暢連接

（四） 分區(qū)清晰：

1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置；

2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；

3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。

（五）回環(huán)度高

1、回環(huán)度的判定

2、回環(huán)度的體系

三、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃的評(píng)估方法

1、動(dòng)線(xiàn)因素評(píng)估的權(quán)重設(shè)置。

2、動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃要項(xiàng)的基本定律。

四、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃出現(xiàn)的一些重要失誤

（一）外部動(dòng)線(xiàn)問(wèn)題

1、人車(chē)不分流，客貨不分流  

案例1 案例2 

2、車(chē)流人流交叉

案例3、案例4、

3、主出入口位置不當(dāng)

案例5、案例6

4、主入口臨街過(guò)遠(yuǎn)

案例 7  案例8

5、主臨街面被隔離

案例9 案例10

6、下沉廣場(chǎng)設(shè)置不當(dāng)

案例11、案例12

7、停車(chē)場(chǎng)位置不當(dāng) 

案例13 案例14

8、卸貨場(chǎng)位置不當(dāng)

案例15、案例16

（二）內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)問(wèn)題

1、主出入口不當(dāng)

案例1 案例2

2、視線(xiàn)不好無(wú)法引導(dǎo)

案例3 案例4

3、位置感不強(qiáng)容易迷路

案例5 案例6

4、回環(huán)度差產(chǎn)生死角

案例7 案例8

5、主次動(dòng)線(xiàn)不分、動(dòng)線(xiàn)凌亂

案例9 案例10

6、動(dòng)線(xiàn)不分級(jí)別

案例 11 案例12

7、內(nèi)外不接合

案例 12

8、不與業(yè)態(tài)結(jié)合

案例13

五、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的基本策略

1、一體化規(guī)劃原則, 與城市交通銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動(dòng)線(xiàn)、

業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一整體規(guī)劃。

2、突出動(dòng)線(xiàn)對(duì)客流引導(dǎo)作用、增強(qiáng)動(dòng)線(xiàn)對(duì)聚客引客主動(dòng)意識(shí)。

3、明確各功能分區(qū)、建立和促進(jìn)各分區(qū)的客流分配與共享

4、遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律尊重商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。尋求綜合效益。

5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售比區(qū)間的銜接和增效

案例1 、案例2 、案例3 、案例4、案例5；

六、實(shí)施動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性操作方法

（一）地塊分析與外圍動(dòng)線(xiàn)導(dǎo)入的策略

1.地塊商業(yè)價(jià)值分析

2.地塊客流導(dǎo)入的方法

案例1 案例2 案例3

（二）一體化的規(guī)劃動(dòng)線(xiàn)體系---內(nèi)外和分區(qū)動(dòng)線(xiàn)

1. 一級(jí)動(dòng)線(xiàn)（主動(dòng)線(xiàn)）的系統(tǒng)建立

案例1 案例2 案例3 案例4案例5 

2. 業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級(jí)（次動(dòng)線(xiàn)）及以下動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)銜接

案例1 案例2 案例3案例4 案例5

3. 垂直動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4

（三）動(dòng)線(xiàn)體系與業(yè)態(tài)的結(jié)合規(guī)劃

1. 動(dòng)線(xiàn)體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求下的動(dòng)線(xiàn)體系

2. 業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律

3. 業(yè)態(tài)落位與動(dòng)線(xiàn)與建筑的銜接

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （四）動(dòng)線(xiàn)與導(dǎo)引系統(tǒng)

1. 視線(xiàn)與動(dòng)線(xiàn)

2. 導(dǎo)引系統(tǒng)的建立

3. 空間設(shè)計(jì)與動(dòng)線(xiàn)一體化

案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （五）反復(fù)優(yōu)化與調(diào)整

案例1 案例2 案例3