2018房地產(chǎn)土地渠道拓展、拿地模式
創(chuàng)新模式及風險規(guī)避能力突破培訓課綱
【課程背景】
作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。其中，土地資源是重中之重。如果說如何獲得資源是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的一項挑戰(zhàn);那么，如何獲得土地及最大程度發(fā)揮土地價值將是房地產(chǎn)開發(fā)商長期發(fā)展的一大戰(zhàn)略性問題!
隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷細化和深入，房地產(chǎn)市場逐步進入成熟和理性的白銀時代，開發(fā)商拿地就賺錢的時代顯然一去不復(fù)返。地價一路高漲不下的背景下，開發(fā)商就要在投資拿地及項目定位方面應(yīng)下足硬功夫。
新形勢下房地產(chǎn)市場走勢如何?當前房地產(chǎn)市場形勢與房企拿地關(guān)系怎樣?最新土地政策有哪些?應(yīng)如何解讀這些政策、把握拿地機會、應(yīng)用拿地策略?拿地操作過程中應(yīng)該注意哪些問題?本次課程，將幫助開發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風險，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期拓展和準備工作。
【課程收益】
1、企業(yè)如何去正確的拿地?分享土地獲取經(jīng)驗;
2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?通過分享標桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設(shè)計等方面經(jīng)驗入手，在開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上找到突破口;
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規(guī)避?
4、從項目現(xiàn)場勘察、收集地塊信息、項目盡職調(diào)查(含土地屬性分析、土地方工商調(diào)查、債權(quán)債務(wù)調(diào)查等)、項目風險評估(對項目獲取過程中的17類風險進行評估)、市場與產(chǎn)品分析(相關(guān)工作前置開展)等流程的規(guī)范化和精細化的縱深研究，建立新項目經(jīng)濟指標測算模型，通過對規(guī)劃指標進行分析，進行項目經(jīng)濟指標測算。
5、掌握房地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲取等關(guān)鍵環(huán)節(jié)與要領(lǐng)，提高抗風險能力和對風險的預(yù)警能力，提高開發(fā)企業(yè)的中高層經(jīng)理的決策能力，培養(yǎng)統(tǒng)觀全局和系統(tǒng)思考的能力。
【課程對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總相關(guān)領(lǐng)導;
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者。

【課程大綱】
第一部分 關(guān)于目前的土地市場分析
1、土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房價集體上漲
2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線城市房價上漲
3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰
4、房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對
第二部分 關(guān)于拿地策略分析
一、企業(yè)如何正確的拿地?
1、何謂土地一級開發(fā)?
⑴、基本概念
⑵、延伸理解
2、區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
⑴、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變
⑶、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
二、八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實務(wù)
1、三種是為最常見的方式
⑴、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團案例
⑵、合伙成立項目公司
⑶、以聯(lián)合開發(fā)的名義
2、以下方法有局限性
⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例
⑵、在建項目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例
⑶、股權(quán)托管
⑷、變更用地類型
⑸、染指“插花規(guī)劃”
3、房地產(chǎn)并購實務(wù)及案例分析
⑴、法規(guī)政策
⑵、交易結(jié)構(gòu)
⑶、盡職調(diào)查
⑷、交易文件
⑸、提問與回答
第三部分 關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道
一、企業(yè)拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些?
1、土地概述及中國土地供應(yīng)方式回顧
2、土地拍賣方式的優(yōu)與劣
3、企業(yè)土地儲備的戰(zhàn)略取舍
4、知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略
二、土地一級開發(fā)模式解析
1、關(guān)于土地一級開發(fā)的概述(政府主導、企業(yè)主導及一二級聯(lián)動)
2、土地一級開發(fā)的盈利模式
3、土地一級開發(fā)的管理模式
4、土地一級開發(fā)的融資模式
5、土地一級開發(fā)城市運營模式
6、土地一級開發(fā)城市營銷模式
三、分享標桿地產(chǎn)成功案例
(如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設(shè)計等方面入手，在最重要的環(huán)節(jié)上突破)
1、土地一級開發(fā)常見模式及案例
⑴、政府主導模式，成功案例：三亞海棠灣
⑵、企業(yè)主導模式，成功案例：A、上海新江灣
B、三亞亞龍灣
2、以標桿地產(chǎn)為例的土地一二級開發(fā)聯(lián)動模式詳解
⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發(fā)聯(lián)動模式簡介
⑵、土地一二級開發(fā)的優(yōu)劣勢分析
⑶、一二級聯(lián)動開發(fā)模式的選擇依據(jù)
⑷、一二級聯(lián)動開發(fā)模式的操作關(guān)鍵點
四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區(qū)域開發(fā)模式
2、主題地產(chǎn)模式
3、城市更新模式
4、商業(yè)綜合體帶動模式
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式
五、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析
1、項目公司模式
2、合作開發(fā)模式
3、股權(quán)收購模式
4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點
六、拿地操作
1、土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點問題
2、土地獲取過程中常出現(xiàn)的一些失誤
3、如何處理土地獲取過程中的政企關(guān)系?
4、一些特殊操作
七、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1、綜合能力的積累
2、合理的項目信息來源
3、了解及研究政府規(guī)劃動向
4、品牌價值
5、開發(fā)思路的引導性
6、提高資金解決能力
第四部分 各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規(guī)避?
一、一二級聯(lián)動獲取土地實操及風險防范
1、如何成功獲取土地一級開發(fā)權(quán)
2、土地一級開發(fā)成本構(gòu)成及負擔、盈利點全程解析
3、土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
⑴、前期開發(fā)的法律文件
⑵、土地一級開發(fā)的法律文件
⑶、土地一級開發(fā)成本類的法律文件
①收購?fù)恋丶安疬w的文件
②基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件
4、土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣的關(guān)系?如何找到二者之間的契合點?
5、土地開發(fā)一二級聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析
6、如何策劃前期資金投入保障資金安全
7、如何設(shè)定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘
8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜
9、政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的全程辦理程序
10、經(jīng)典案例告訴你開發(fā)商成功實現(xiàn)一二級聯(lián)動的秘籍
二、二級市場拿地方式實操及風險防范
1、哪些情形必須進行招拍掛?招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
2、招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析
3、企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結(jié)何在?
4、“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”?
5、如何避免“招拍掛”雷區(qū)?
6、真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
7、真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧
三、直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風險防范
1、“精心策劃”的項目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?
2、如何避免直接項目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效
3、如何看清直接項目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動
4、如何合理合法降低項目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
5、真實案例全程展現(xiàn)直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取土地實操及風險防范
四、股權(quán)收購獲取項目實操及風險防范
1、收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項目會遇到哪些法律障礙
2、股權(quán)收購如何做好合理避稅
3、通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目的利弊分析
4、通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理?
5、真實案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項目實操