2018形勢下房企拿地模式創(chuàng)新、
項目兼并收購與合作開發(fā)及風(fēng)險控制
【課程大綱】
第一部分《關(guān)于目前的土地市場》
2018的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)特征與研判
1.供需矛盾未見好轉(zhuǎn)，地王仍現(xiàn)，房價趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退
4供給側(cè)改革背景下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級 
房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策
1.2018年房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向
目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢
房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對
國開行棚改近期動態(tài)政策分析
黃奇帆建立房地產(chǎn)長效機制若干思考
2018年以來任志強、葉檀的樓市搶房分析第二部分《關(guān)于拿地》
一、企業(yè)如何正確的拿地？
1.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
（1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
（2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變
（3）、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
（4）、企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
案例解析：標桿房企高層的投資職能與權(quán)限對比
、企業(yè)自身產(chǎn)品定位之“有所為和不為”
案例解析：標桿企業(yè)前期投資測算定位和風(fēng)險控制
（6）、前期投資測算定位和風(fēng)險控制
（7）、從營銷前置（“客戶、產(chǎn)品與土地”）的視角去解讀土地
案例解析：房企拿地全攻略
八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實務(wù)
（1）、三種最常見的方式
①股權(quán)轉(zhuǎn)讓
②合伙成立項目公司
③以“聯(lián)合開發(fā)”的名義
案例解析：兼并或合并、在建項目轉(zhuǎn)讓
④兼并或合并（退二進三）
⑤在建項目轉(zhuǎn)讓 
案例解析：海南中建 xx與xx城開集團合作建房
⑥股權(quán)托管(適用于集團化企業(yè)下的兄弟公司之間）
⑦變更用地類型
⑧染指“插花規(guī)劃” 
（2）、當(dāng)前形勢下，兼并收購研究
①兼并收購決策依據(jù)
②收購交易的主體確定
③兼并收購的基本流程
④收購對價
⑤對價支付
（3）、兼并收購模式選擇
（A.資產(chǎn)收購 / B.股權(quán)收購 / C.合作開發(fā) / D.國企重組） 
A.資產(chǎn)收購   
①概念
②資產(chǎn)收購的條件
③合同體系
④收購流程、關(guān)鍵節(jié)點
⑤優(yōu)劣勢分析
⑥收購協(xié)議的簽訂和落實
案例解析：某標桿公司收購協(xié)議的條款設(shè)置
B.股權(quán)收購   
①概念
②收購流程
③優(yōu)劣勢分析
④當(dāng)前標桿公司股權(quán)收購的基本原則和操作方式
案例解析：房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題
合作開發(fā)
①規(guī)范化聯(lián)合模式    一方出地，一方出錢
②直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式
③以土地使用權(quán)投資模式
④整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移模式
⑤需要注意的幾個問題
案例：萬科項目開發(fā)股權(quán)合作模式
D.國企重組案例：招商局地產(chǎn)—蛇口工業(yè)區(qū)等
3. 土地兼并收購?fù)卣拐勁械牟呗约凹记?/span>
（1）、兼并過程中的盡職調(diào)查要素
案例解析：律師的盡調(diào)報告清單和成果
（2）、溢價處理方式
（3）、關(guān)鍵節(jié)點控制
（4）、違約責(zé)任界定
（5）、動態(tài)管理與風(fēng)險控制
（6）、如何利用外資收購
案例解析：遠洋地產(chǎn)收購案例
（7）、談判對象研究和識別
（8）、談判目標和談判“紅線”的確定
（9）、收購談判要點
（10）、談判的策略和技巧
（11）、其它談判的注意事項（12項注意點）
案例分析：企業(yè)并購中常見的九大問題
4.股權(quán)收購項目風(fēng)險防范及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結(jié)構(gòu)
（3）、稅務(wù)的盡職調(diào)查清單及案例分析
（4）、并購交易談判及文件清單
（5）、收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)的法律障礙
（6）、股權(quán)收購如何合理避稅
（7）、股權(quán)收購獲取項目的利弊分析
（8）、股權(quán)收購項目風(fēng)險的事前、事中風(fēng)險防范，事后處置
案例分析：股權(quán)收購及并購項目的八大問題
案例解析：標桿地產(chǎn)如何把控股權(quán)收的風(fēng)險？
第三部分：《關(guān)于房地產(chǎn)的拿地創(chuàng)新方向及敏感點》
一、案例剖析房地產(chǎn)拿地模式
1.新市鎮(zhèn)（特色小鎮(zhèn)等）開發(fā)模式
2.產(chǎn)城融合（華夏幸福模式）案例
3.輕資產(chǎn)模式（名牌聯(lián)合模式）
4.城市更新（大灣區(qū)xx市勾地案例解析）
5.主題地產(chǎn)模式（華僑城xx文旅小鎮(zhèn)案例）6.商業(yè)綜合體帶動模式
7.集體土地土地流轉(zhuǎn)類
A.大盤開發(fā)模式
B.文化旅游地產(chǎn)項目的拿地
C.租售并舉的配置用地
8.房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種方式
案例解析：聯(lián)合體拿地，合作雙方新玩法
9.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動模式思考
二、標桿地產(chǎn)內(nèi)部投資體系及專項獎罰制度案例
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰節(jié)點設(shè)置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場的居間游戲規(guī)則
三、標桿企業(yè)投資拿地風(fēng)險類型及控制策略
1.各種風(fēng)險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風(fēng)險預(yù)警機制
3.項目后評價對拿地風(fēng)險管理啟迪