城市綜合體項目前期規(guī)劃設(shè)計要領(lǐng)
課程背景：
大數(shù)據(jù)時代，商業(yè)地產(chǎn)會發(fā)生怎樣翻天覆地的變化？怎樣的嶄新業(yè)態(tài)會展現(xiàn)出來？商業(yè)地產(chǎn)定制化是否會成為消費(fèi)者體驗前置的核心？在“定制化：商業(yè)生態(tài)鏈的反向思維”思考中，如何從更具體的層面引領(lǐng)開發(fā)企業(yè)的管理層圍繞“定制化與未來商業(yè)的關(guān)系”展開熱烈探討和思索。商業(yè)地產(chǎn)的雙重價值：物業(yè)價值和運(yùn)營價值，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，大中型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說是個有著長期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。 
定制化是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到一定程度的必然結(jié)果。在商業(yè)地產(chǎn)里面“定制”的概念涵蓋面比較廣，需要同時兼顧包括投資方、品牌商家，以及運(yùn)營服務(wù)商在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)對于商業(yè)的訴求。數(shù)字化時代要想做好個性化定制需求，一方面需要立足消費(fèi)者的服務(wù)體驗，另一方面也要兼顧商家的體驗，因為商家也是體驗的一部分。
作為商業(yè)地產(chǎn)的三個重要階段，設(shè)計、開發(fā)、運(yùn)營相互關(guān)聯(lián)又環(huán)環(huán)相扣。如何才能處理好設(shè)計、開發(fā)、運(yùn)營之間魚和熊掌二難的老問題呢？商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的核心在于理解商業(yè)資源配置及運(yùn)營管理的訴求，通過技術(shù)與設(shè)計語言同商業(yè)邏輯的對接轉(zhuǎn)換，形成能夠真正發(fā)掘和保證項目資產(chǎn)價值的最優(yōu)策略。只有如此多元思維，才能殺出一條兼得之道。如果做住宅是利潤多少的問題，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，則是生和死的問題！
面對現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)從單一的商業(yè)形態(tài)演化為城市綜合體，其商業(yè)形態(tài)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營模式、投資開發(fā)模式及其產(chǎn)品形態(tài)有所不同，作為把建筑設(shè)計、全程商管、商業(yè)研究及投融資融入整個服務(wù)系統(tǒng)并相互整合的一些有品牌的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，將利用自身的各類商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，在新的地產(chǎn)形式下與市場完美融合。
課程大綱：
第一節(jié)，原則與流程
第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動線/ 坪效控制/ 業(yè)態(tài)與主力店布置
，交通：剪不斷理還亂
一，商業(yè)資產(chǎn)管理的核心理念
理念：一條價值線；
開發(fā)設(shè)計階段保值------按需定制；
運(yùn)營管理階段增值------開源節(jié)流；
在這兩個階段通過兩大模塊實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值的管理工具，
實現(xiàn)兩大目標(biāo)：資產(chǎn)保值，確保投資資產(chǎn)應(yīng)有的價值；
資產(chǎn)增值，通過運(yùn)營實現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)定增值。
執(zhí)行：兩份報告；
PCG與ACG兩個管控報告，分別控制及管理在開發(fā)階段及開業(yè)運(yùn)營階段的商業(yè)項目。
支撐：六套工具；
我們歸納總結(jié)了以行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)與管理的運(yùn)營經(jīng)驗開發(fā)的6套管理工具。
設(shè)計原則：
商業(yè)主導(dǎo)設(shè)計：設(shè)計服從于不斷修正的定位；
錙銖必計：對財務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)；
以終為始：對運(yùn)營結(jié)果負(fù)責(zé)。
商業(yè)設(shè)計專用名詞解釋：
MP(商鋪規(guī)劃圖)，DLP(拓展租賃計劃圖)，EST(機(jī)電配置清單)
設(shè)計流程示意圖，設(shè)計變更流程圖，不同階段可修改范圍說明圖，
第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動線
·動線—客流動線
·動線—貨運(yùn)/后勤動線（垃圾外運(yùn)，員工進(jìn)出）
·交通組織
什么是好的商業(yè)動線？可見性，可達(dá)性，位置感，體驗感
商業(yè)動線的基本原則：邏輯簡單，場景豐富
商業(yè)動線設(shè)計要點：
形態(tài)簡單清晰，場景豐富獨(dú)特，交通合理便利，店鋪串聯(lián)適當(dāng)
確定商業(yè)動線的基本形態(tài)
影響商業(yè)動線基本形態(tài)的因素：
基地條件：如用地形狀、尺寸、場地標(biāo)高變化等；
交通條件：如基地四至的道路等級，人行車行流線，交通站點的位置等；
物業(yè)條件：如項目用地板塊內(nèi)及周邊的物業(yè)類型、檔次、品質(zhì)與商業(yè)的聯(lián)系等；
商業(yè)主要展示面決定動線走向，消費(fèi)客流導(dǎo)入點決定動線端點，基地形狀與尺寸決定動線形狀。
動線走向案例：平行地塊長向/ 垂直地塊長向/ 強(qiáng)制繞行動線
動線端點案例：道路可達(dá)性/ 交通接軌點/ 其他物業(yè)串聯(lián)/ 主入口劃分
讓商業(yè)動線的游逛充滿樂趣
在商業(yè)動線上引入節(jié)點空間，營造良好的游逛體驗感：
人流的引導(dǎo)/ 商業(yè)的形象/ 活動的場所
控制商業(yè)動線節(jié)奏，減輕游逛和購物的疲勞感---節(jié)點空間的設(shè)置位置；
兼顧顧客、商家、運(yùn)營商的使用需求---節(jié)點空間的設(shè)計要點；
豐富有趣凸顯個性渲染氣氛---節(jié)點空間的創(chuàng)意設(shè)計；
節(jié)點位置設(shè)置案例：動線端點/ 動線中點/ 動線交匯處/ 動線轉(zhuǎn)折處/ 屋頂露臺處；
綜合案例分析：平面規(guī)劃與動線（蘇州印象城，上海某項目）
商業(yè)設(shè)計的主要參數(shù)要求：業(yè)態(tài)比例/ 荷載/ 層高/ 柱網(wǎng)/ 自用面積/ 停車位/ GLA等
案例：上海某項目主要技術(shù)措施主要技術(shù)措施
關(guān)注點：業(yè)態(tài)與主力店布置
·主力店布局原則
·主力店及特設(shè)業(yè)態(tài)落位
·各樓層功能布局
·設(shè)計與財務(wù)—租售比/ 業(yè)態(tài)比
主力店設(shè)置原則：
動線端部原則/ 客流引導(dǎo)原則/ 動線原則/ 時間不統(tǒng)一原則/ 獨(dú)立及同一防火分區(qū)原則等
主力店：奠定人流基礎(chǔ)；
次主力店：確立主體定位；
核心品牌：提升租金收益；
其他品牌：豐富業(yè)態(tài)選擇。
業(yè)態(tài)配置：
政治正確---讀懂定位報告，動線正確；
斤斤計較---成本和收入，購物中心是省下來的；
可變可控---購物中心每年10%調(diào)整，變業(yè)態(tài)，變組合；
超市設(shè)計需要考慮什么？
交通流線規(guī)劃
商業(yè)動線設(shè)計
貨流動線設(shè)計
后勤動線設(shè)計
綜合案例：家樂福上海某超市/ 大潤發(fā)某超市/ 沃爾瑪某超市等
當(dāng)我們設(shè)計影院時，我們重點關(guān)注什么？ 
影院設(shè)計三部曲
·確定影院規(guī)模
·劃分平面布局
·深化專業(yè)設(shè)計
影院規(guī)模：影廳數(shù)量，影院及每廳面積
功能布局：影院功能布局的幾大問題
·影院的功能內(nèi)容
·影院的交通組織方式
·影院售票口、售賣區(qū)、影廳入場檢票口的關(guān)系
·影廳進(jìn)場、散場人流組織的方式
·影院衛(wèi)生廳的設(shè)置方式
專業(yè)設(shè)計：影廳人均面積/ 影廳寬度/ 柱網(wǎng)要求/ 影廳凈高/ 影廳常用高寬比；
影廳的隔聲降噪設(shè)計：
影廳的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)
影廳的建筑技術(shù)設(shè)計要求
影廳的設(shè)備設(shè)計要求
中小型影廳平面布置實例
影院技術(shù)要求：結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、強(qiáng)弱電，
影院商務(wù)要求：垂直交通，停車位要求，廣告位，租金
交通：剪不斷理還亂
·1,總圖關(guān)系 ·2,水平和垂直交通 ·3,人行和后勤 ·4,停車組織
1.總圖設(shè)計原則：
簡潔直觀/ 客流均衡/ 經(jīng)濟(jì)舒適/ 接駁順暢/ 展示充分/ 適度強(qiáng)迫
總圖案例及綜合案例：通盤考慮/分期實施/預(yù)留空間/上天入地
交通組合設(shè)計--與外部道路關(guān)系，上天入地的立體交通體系，
2.水平和垂直交通：
·交通類型 ·布置原則·組合方式
·交通類型 ：自動扶梯/垂直扶梯/坡道臺階
·布置原則：起步原則/中庭原則/成組布置原則/照顧特殊原則
·組合方式：平行組合/螺旋組合/間接飛天組合
·換乘整合：立體引導(dǎo)---上海某商業(yè)廣場，重慶某時代廣場
人行和后勤
·行人動線·垂直動線·后勤動線
停車組織
·影響因素·布置設(shè)計·設(shè)備標(biāo)識·停車方式
思考與互動交流：
第四代商業(yè)綜合體復(fù)合需求動線設(shè)計，
綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設(shè)計的影響，
多樣商業(yè)形態(tài)的設(shè)計有機(jī)組合策略，