對于當前的房地產市場，7月份的中央政治局會議明確指出“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這一表述明確體現出房地產市場形勢已經發生了根本性的變化。進一步探索，我們需要明白當前中國房地產市場供求關系的重大變化是什么。具體來講，主要表現為以下兩個方面的根本性轉化。

一是由以投資為主導的市場轉化為以消費為主導的市場。這一層面來看，房地產市場的性質出現了本質上的變化，這一轉變意味著一些城市可能會存在住房供給過剩的問題。

二是房地產市場由以新房交易為主導轉變為以二手房交易為主導。事實上，大多成熟的房地產市場都是以二手房交易為主導的，比如歐美成熟的房地產市場，二手房交易占整個住房交易的90%以上。但是在早幾年中國的房地產市場上，住房交易都是以新房交易為主。這一轉化意味著房地產市場政策要轉向到二手房或存量房的管理上，這樣才能讓已有的房地產資源得到充分利用，真正提高全國居民住房水平。

可以說，經過20多年的快速增長，中國住房市場已經進入到了存量住房占主導的時代。據估算，到目前為止，中國存量住房在4億套以上，如果一個家庭的人口為3口，那么以中國現有的住房存量，城市居民的居住條件基本上可得以滿足。接下來，對這些存量住房資源的有效管理是一項重要的任務。

首先，存量住房的管理應該分為保障性住房和商品性住宅兩軌，以及各自對應清晰的政策。保障性住房相關政策的主要訴求是保障或者說兜底，保障城市最弱勢居民的基本居住條件。對于商品住宅，可依托市場機制來運行。也就是說，在“房住不炒”的市場原則下，供求關系完全由市場的價格機制決定而不是由政府來管控。在這種情況下，我們可以做的是更好地保障住房價格的公開透明。比如可以建立公開透明的城市房價評估系統，以便讓交易雙方在交易過程中更好地對價。同時，為了促進住房交易的便利，增加市場住房交易的流通性，也可在降低住房交易成本方面下更多的努力。

其次，為真正落實“房住不炒”的原則，可以對住房交易所得稅進行更嚴格的限制。對于中國存量住房市場來說，合理的稅收政策可以起到重要的作用。一方面降低住房交易環節中的各種稅費，可以降低二手住房的交易成本，加快存量房的流通；另一方面，對一套以上的住房交易征收累進住房交易所得稅可以更好地落實“房住不炒”的市場定位。

再次，為了盡可能避免讓居民手中持有的住房空置，可積極利用大量的存量房發展住房租賃市場。這一方面對居民觀念的轉變提出了一些要求，另一方面也要求租賃住房進一步提高居住福利水平。這方面，稅收政策可以通過調節住房出租者的收入來發揮作用。同時，我們的住房租賃法律法規可以進一步完善以更好地保護租房者的權益。

最后，物業管理提升也是存量房管理的重要一環，讓存量住房的物業管理權真正地回到業主手上，而不是被房地產開發商左右。

中國房地產市場已經轉變成以存量房為主導的市場，對存量房市場最有效的管理，就是一方面要通過有效的市場價格機制讓存量住房市場涌動起來，另一方面用稅收政策進行調節，限制房地產市場投機炒作的行為。