【課程背景】

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——對金融投資類機(jī)構(gòu)而言，是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（開發(fā)企業(yè)）的投資獲得回報(bào)的“投融管退”的全過程管理。其中的“投”和“管”這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需要投資機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)專業(yè)操作具備足夠的了解，適度介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的決策和日常管理，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資——對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，可以狹義理解為開發(fā)商“買地”、“控地”、“拿項(xiàng)目”，通過獲取土地而取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。

開發(fā)商無論是參與土地招拍掛，或是定向“勾地”運(yùn)作儲備土地，僅憑“地價(jià)”的高低，粗略匡算的大賬、靠直覺、拍腦袋決策項(xiàng)目土地獲取與否，無疑蘊(yùn)含著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。億萬計(jì)的資金投入，拿錯地的后果不堪設(shè)想，甚至危及企業(yè)生命！

開發(fā)商是否在拿地之前綜合市場、成本、產(chǎn)品、營銷等競爭因素，結(jié)合企業(yè)自身的戰(zhàn)略、盈利目標(biāo)及投融資能力，以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策、法律、稅務(wù)等外部環(huán)境因素，進(jìn)行全方位的分析研究和判斷，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策！

金融類投資機(jī)構(gòu)需要透過對開發(fā)商決策過程的盡職調(diào)查和研判，對自身的投資（股權(quán)或債權(quán)）進(jìn)行進(jìn)行可行性論證和風(fēng)險(xiǎn)評估，同時在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全生命周期的過程中實(shí)施精準(zhǔn)、高效的投后管理，確保獲利退出的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

【思想介紹】

房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)存在巨大的不確定性，所以拿地前所有的投資分析研究工作的投入—人財(cái)物、時間和精力等，都可能變成無用功，但我們不應(yīng)患得患，失而應(yīng)該抱定“以終為始”的心態(tài)，在項(xiàng)目獲取前借鑒“策劃前置”的工作方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊颓笞C。

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策不是源于投資商或開發(fā)商的膽量和雄厚資金，而是事前通過規(guī)劃強(qiáng)排設(shè)計(jì)多方案比較及成本及營收分析，對樓面地價(jià)變化的承受能力早已了然于胸。

在靜態(tài)收益分析的同時，現(xiàn)金流分析和資金安排是項(xiàng)目獲取環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系的深刻認(rèn)識和熟練應(yīng)用是做好項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。

全面、真實(shí)的可行性研究報(bào)告是操盤經(jīng)理人向投資人和股東承諾的關(guān)鍵階段性成果，項(xiàng)目融資對接環(huán)節(jié)中對方首先審視的是投資的安全，其次才是盈利！含糊其辭和自欺欺人的市場及開發(fā)前景描繪甚至掩耳盜鈴的數(shù)據(jù)編造，必將害人害己！

金融投資機(jī)構(gòu)通過股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策和管理，可重點(diǎn)通過財(cái)務(wù)、法務(wù)等角度對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)成本計(jì)劃、經(jīng)營收益計(jì)劃、現(xiàn)金流平衡計(jì)劃的審核確認(rèn)，以及過程中的動態(tài)監(jiān)控實(shí)施必要的投后管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從拿地、定位策劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、銷售、交付、運(yùn)營的全過程生命周期內(nèi)，與開發(fā)商進(jìn)行高效的協(xié)同與合作。

【課程對象】

金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總等）

金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資決策及投后管理的操作層（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）

房地產(chǎn)公司參與項(xiàng)目拓展及并購等業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)及金融等專業(yè)背景從業(yè)人員等。

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)工學(xué)士，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問，兼任漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司（NEEQ831796）董事。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理，拿地領(lǐng)導(dǎo)小組核心成員；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。履職過程中參與、主持過大量的土地獲取及資產(chǎn)類重置開發(fā)項(xiàng)目的投資分析決策實(shí)戰(zhàn)。2010年投身管理咨詢、專家顧問及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為60余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問的服務(wù)，接觸過大量的項(xiàng)目勾地、控地特點(diǎn)的項(xiàng)目獲取前的策劃前置及投資分析的深度可研。

【課程時間】

整個課程時間為1天。

本課程將結(jié)合房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程操盤詳解、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析和決策的各類常見操作模式，按常規(guī)工作推進(jìn)時序分階段、分步驟的專業(yè)操作流程進(jìn)行分解介紹。其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的項(xiàng)目可研及策劃前置的實(shí)戰(zhàn)案例分享等，以及必要的互動答疑等。預(yù)計(jì)安排2天課時；若減少項(xiàng)目前置策劃案例分享的量和互動答疑時長，課程可精簡在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

第一章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)知識

一、 房地產(chǎn)投資概述

1、 房地產(chǎn)投資商VS房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)投資商的角色辨識

房地產(chǎn)投資的客體——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

2、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的演進(jìn)過程

房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀總覽

銀行——項(xiàng)目開發(fā)貸款

機(jī)構(gòu)——債權(quán)投資、股權(quán)投資、信托、基金……

其他——

3、 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及陷阱

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資經(jīng)營的陷阱

二、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評估

1、 開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目公司）的盡職調(diào)查

2、 開發(fā)項(xiàng)目的盡職調(diào)查

3、 擔(dān)保方的盡職調(diào)查

4、 投融資雙方合作模式洽商

三、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期全過程管理要點(diǎn)（操盤）

1、 獲取土地階段（強(qiáng)排設(shè)計(jì)草案、開發(fā)方案可行性研究、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地證》）

2、 項(xiàng)目策劃階段（客戶定位、造價(jià)定位、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)、運(yùn)營定位）

3、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）

4、 項(xiàng)目施工準(zhǔn)備及開工階段（招標(biāo)采購、《建設(shè)工程施工許可證》）

5、 項(xiàng)目銷售階段（《預(yù)售許可證》）

6、 項(xiàng)目施工及竣工階段（竣工驗(yàn)收、竣工備案）

7、 項(xiàng)目交付階段（《準(zhǔn)住證》、用地分證、《房屋產(chǎn)權(quán)證》）

四、 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（經(jīng)營）計(jì)劃系統(tǒng)構(gòu)成

1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果

2、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃

3、 項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃

4、 項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃

5、 項(xiàng)目經(jīng)營收益計(jì)劃

6、 項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃（資金投入計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃 融資計(jì)劃）

第二章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 項(xiàng)目初步判斷

1、 項(xiàng)目初判的目的和工作要求

2、 項(xiàng)目初判的職責(zé)界定

3、 項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范

踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)

項(xiàng)目初步收益分析

初步分析結(jié)論及初判報(bào)告

初判報(bào)告評審

二、 項(xiàng)目詳細(xì)分析

1、 市場分析

2、 初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果

3、 土地成本分析

目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類

目標(biāo)成本估算方法

土地成本年回報(bào)率分析方法

4、 項(xiàng)目投資收益分析

銷售收入分析

稅務(wù)分析

收益敏感性分析

5、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系（7個關(guān)鍵計(jì)劃）

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析

資金周轉(zhuǎn)利潤最大化分析

項(xiàng)目融資方法分析

三、 項(xiàng)目可行性研究

1、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范

2、 項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求

3、 項(xiàng)目可行性報(bào)告評審

四、 項(xiàng)目獲取

1、 參加招拍掛

2、 其他方式

五、 項(xiàng)目獲取后工作

1、 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2、 取得《國有土地使用證》

3、 項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交

第三章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位策劃階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 市場調(diào)研及基礎(chǔ)研究

1、 市場調(diào)研

2、 項(xiàng)目本體研究

二、 項(xiàng)目三定位研究

1、 客戶定位

2、 造價(jià)定位

3、 產(chǎn)品定位

三、 項(xiàng)目運(yùn)營定位研究

1、 概念設(shè)計(jì)及產(chǎn)品研究

2、 開發(fā)節(jié)奏策略

3、 財(cái)務(wù)收益及現(xiàn)金流分析

四、 項(xiàng)目策劃成果評審

1、 產(chǎn)品建議書

2、 經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書

第四章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

1、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

2、 方案設(shè)計(jì)成果內(nèi)部評審

3、 《修建性詳細(xì)規(guī)劃》及單體建筑方案報(bào)建

二、 擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)

1、 概算及施工圖預(yù)算

2、 設(shè)計(jì)優(yōu)化及成果評審

三、 取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

第五章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 施工準(zhǔn)備階段

1、 招標(biāo)采購

2、 報(bào)建取得《建筑工程施工許可證》

二、 施工階段

1、 甲方工程管理的四大角色

2、 進(jìn)度管理

3、 質(zhì)量管理

4、 成本管理

第六章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 銷售準(zhǔn)備階段

1、 銷售價(jià)格審批

2、 報(bào)建取得《商品房預(yù)售許可證》

二、 銷售階段

1、 售前管理

2、 售中管理

3、 售后管理

第七章、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工及交付階段風(fēng)險(xiǎn)防范

一、 竣工驗(yàn)收及備案

1、 竣工驗(yàn)收

2、 竣工備案